Muito se fala, ou melhor, muito se confunde os leigos sobre as despesas de transferência de imóveis. E para piorar, esse é um tema que envolve muitos mitos e informações erradas pela internet.
Barato não é, porém ajuda se você conhecer e entender do assunto e quais suas possibilidades.
Para todos os negócios ONEROSOS, onde há uma troca de um imóvel por outro (permuta), um imóvel por dinheiro (compra e venda) ou ainda a cessão de direitos mediante pagamento, haverá a incidência de ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.
O ITBI é cobrado pelo Município de localização do imóvel e pode variar entre 1% e 3% (sendo mais comum 2% na maioria dos casos). A base de cálculo do ITBI está melhor explicada em outro artigo aqui do site, clique aqui se tiver interesse em saber mais.
Já pra os negócios GRATUITOS, onde não há contraprestação alguma, como nas doações (uma parte entrega o imóvel e a outra não precisa fazer nada), inventários, cessões gratuitas de direitos e também usufruto, haverá incidência de ITCMD - Imposto de Transmissão Causa Mortis e de Doação.
Este é um imposto estadual cobrado pelo estado onde o imóvel está localizado, podendo variar as regras de estado para estado, inclusive, o nome do imposto pode variar um pouco (ITCMD, ITCD)... em Santa Catarina, este imposto é uma alíquota progressiva de 1% a 7% se entre familiares próximos ou 8% se entre terceiros.
Caso você se interesse em saber mais sobre ITCMD, leia aqui sobre o assunto.
Um observação importante a fazer é desconstruir o mito que inventário é algo muito caro e por isso a doação é melhor. Perceba que o imposto é o mesmo, então em questão de custo, provavelmente não haverá vantagem relevante entre uma opção e outra.
Muitas pessoas tem dificuldade em escolher qual operação realizar, pois "passar", "transferir", "abrir mão" não são opções juridicamente aceitas. Você terá que optar entre vender, doar, permutar...
Como atualmente o cerco da fiscalização se fecha cada vez mais, sendo auditadas as transações imobiliárias de diversas formas (o próprio Tabelionato onde é feito a escritura pública informa por meio da DOI as informações do documento, as transações bancárias são monitoradas, a Receita Federal cruza dados financeiros) recomenda-se adotar a forma jurídica real, pois as chances de sanção são cada vez maiores.
Ora, se você não possui dinheiro em caixa em sua declaração de imposto de renda, como pode ter comprado um imóvel à vista? Transações imobiliárias "em dinheiro" ou então com pagamento à terceiro (não ao vendedor, mas à alguém por ele indicado) são classificadas como atitudes suspeitas e tendentes à maior fiscalização, já que atualmente o mais comum é guardar dinheiro no banco (pagamento via transação bancária) e a pessoa ideal para receber o valor da venda é o proprietário do imóvel. Se for o caso você terá que comprovar os motivos, sob pena de sofrer multas.
Além dos impostos mencionados (ITBI/ITCMD) para transferir seu imóvel você deverá pagar os emolumentos do Tabelionato (Escritura Pública) e do Registro de Imóveis (registro na matrícula do imóvel), além de certidões atualizadas. Pela praxe, estas despesas sempre recaem sobre o comprador, embora possam ser convencionadas diferentes se assim quiserem.
É dever do vendedor, contudo, entregar o imóvel adequado e atualizado, ou seja, se necessário for atualizar a matrícula imobiliária (georreferenciamento, atualização de qualificação subjetiva, benfeitoria, etc.) as despesas e providências deverão ser arcadas por ele, assim como ele será o responsável pelo pagamento do Ganho de Capital pela venda do imóvel.
Para evitar transtornos e despesas inesperadas sugere-se sempre e em todos os casos consultar um especialista em transações imobiliárias para que você seja orientado acerca de possíveis problemas que o negócio pode apresentar e então poder decidir conscientemente.
Mas cuidado com a falsa sensação de segurança que alguns especialistas podem passar, não é porque lhe apresentaram várias certidões que você está resguardado. Pense se a pessoa que está lhe ajudando está contratada para cuidar dos seus interesses ou ela pode estar mais interessada que o negócio saia logo para garantir a própria comissão.
A maioria dos problemas na transferência de imóveis decorre da falta de informações corretas na hora de decidir pela realização do negócio, seja pela pressa, informações erradas da internet, relação de confiança (só porque é seu conhecido não quer dizer que o imóvel dele está regularizado) ou falsa sensação de segurança passada por pessoa inapta.
Transações imobiliárias não tendem a ser baratas, se você não tomar as devidas precauções no momento de fechar o negócio, depois resta apenas arcar com as despesas e prejuízos para contornar o problema.
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